漳州市人民政府關于印發《漳州市物業管理規定》的通知

　　漳政綜[20**]37號

　　各縣(市、區)人民政府，漳州、常山、古雷開發區管委會，漳州臺商投資區管委會，市直各單位：

　　《漳州市物業管理規定》已經市政府20**年第三次常務會議研究通過，現予印發，請認真貫徹執行。

　　漳州市人民政府

　　20**年3月26日

　　漳州市物業管理規定

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 漳州市行政區域內的物業管理活動適用本規定。

　　第三條 漳州市住房和城鄉建設部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。主要職責有：

　　(一)負責宣傳、貫徹、執行國家和地方物業管理法律法規和相關規定，制定我市物業管理的相關規范性文件;

　　(二)指導、監督全市物業管理工作;

　　(三)負責三級(含暫定三級)物業服務企業資質審核發證和資質檢查工作;

　　(四)負責市區范圍內住宅專項維修資金的監管工作;

　　(五)負責物業管理重大矛盾糾紛協調處理工作;

　　(六)負責全市物業服務企業信用檔案的建立和管理工作，以及對物業服務企業服務行為的監管;

　　(七)指導、監督市物業管理協會開展工作，促進市物業管理協會加強行業指導和行業自律。

　　第四條 各縣(市、區)住房保障與房地產管理部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理工作。主要職責有：

　　(一)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會物業管理工作;

　　(二)指導業主大會的成立和業主委員會選舉的備案工作;

　　(三)負責物業服務企業三級(含暫定三級)資質初審和資質檢查的復審工作;

　　(四)建立物業管理投訴受理制度，及時處理物業管理矛盾糾紛;

　　(五)負責對物業企業服務行為、服務質量、業主大會和業主委員會行為的日常監管工作;

　　(六)負責前期物業服務合同和臨時管理規約的備案工作。

　　各縣(市)住房保障與房地產管理部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的監管工作。

　　第五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責本行政區域內物業監督管理和社區建設之間的協調工作，并指定專人負責物業管理工作，主要職責有：

　　(一)負責檢查、監督居(村)民委員會物業管理工作;

　　(二)負責組織、指導成立首次業主大會，并組織、指導和監督業主委員會的選舉及換屆工作，負責業主大會解散后的財產清算工作;

　　(三)負責對物業服務企業、業主大會和業主委員會的日常監管，協調物業管理與社區建設之間的關系，協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的糾紛投訴;

　　(四)積極引導舊住宅小區成立業主大會，改善基礎條件，逐步推行物業管理;

　　(五)負責轄區內物業服務企業三級(含暫定三級)資質檢查的初審工作。

　　(六)負責召集物業管理聯席會議，協調解決業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出和交接等物業管理中的重大問題。

　　第六條社 區居(村)民委員會負責配合有關部門共同做好轄區內日常物業管理活動的指導、監督、檢查工作，并明確具體人員負責物業管理工作，主要職責有：

　　(一)負責對轄區內業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督;

　　(二)負責監督業主委員會做好物業服務合同終止的物業及資料移交工作;

　　(三)負責協調處理業主大會解散后的財產清算工作;

　　(四)對已經自然形成且無爭議的區域，負責向縣(市、區)房地產主管部門書面提議確認物業管理區域;

　　(五)協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業、業主委員會與物業服務企業之間的糾紛;

　　(六)在業主委員會產生之前，可以在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下，代行業主委員會的職責，并接受全體業主監督。

　　第七條 市住房和城鄉建設部門及各縣(市、區)住房保障與房地產管理部門應當加強物業管理信息化體系建設，建立物業管理信息平臺。

　　第二章 業主大會和業主委員會

　　第八條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

　　建設單位或業主需要對物業管理區域進行調整的，應當向縣(市、區)住房保障與房地產管理部門書面提議，縣(市、區)住房保障與房地產管理部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)結合當地社區居民委員會的布局劃分物業管理區域。

　　第九條 物業所在地縣(市、區)住房保障與房地產管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導首次業主大會的成立。建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，并協助組織召開首次業主大會會議。

　　首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

　　首屆業主委員會委員候選人由業主自薦和推薦產生，在一個物業管理區域內業主戶數在100戶以上的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表，并由業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的各業主意見，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第十條 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，由5至11人單數組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。

　　業主委員會委員應符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關法律、法規;

　　(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織能力; >

　　(六)具備必要的工作時間;

　　(七)本人及其近親屬不得在本區域內物業服務企業中兼職。

　　第十一條 業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之三十設置;候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。

　　候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。

　　第十二條 業主委員會組成人員發生變更的，應當依法辦理備案手續并及時在物業管理區域內公告。

　　第十三條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，逾期不參加投票業主的表決意見按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定，但首次業主大會會議不參加投票業主的表決意見視為棄權。

　　召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主占專有部分面積應當超過本物業管理區域建筑物總面積的半數，業主大會會議方為有效。

　　前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。

　　第十四條 業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。未書面回復的，按照業主大會議事規則的規定確定其表決意見，業主大會議事規則未明確規定的則視為同意與會多數業主表決意見。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。

　　第十五條 選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。

　　第十六條業 主委員會應當及時受理和處理業主投訴，并將處理情況及時反饋業主。

　　業主委員會應當每年向業主大會會議或者全體業主報告上一年度的工作情況。

　　第十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：

　　(一)任期屆滿的;

　　(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(三)因疾病等原因喪失民事行為能力的;

　　(四)因犯罪被依法限制人身自由的;

　　(五)收受有利害關系人或者物業服務企業利益的;

　　(六)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的;

　　(七)無正當理由拒不繳納物業管理費或者專項維修資金等不履行業主法定義務的;

　　(八)根據法律、法規規定或其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員有前款第(一)至(四)項所列情形之一的，其委員資格自然終止;有前款第(五)至(八)項所列情形之一的，須經業主大會會議決定。終止委員資格的事項應當在物業管理區域內進行公示，并向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和所在地縣(市、區)住房保障與房地產管理部門備案。

　　第三章 物業服務企業

　　第十八條 物業服務企業應當具有法人資格，并按照規定取得相應資質等級。

　　物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　第十九條 物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。

　　第二十條 外地物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，需按照規定到所在地工商行政管理局辦理有關手續，同時到市住房和城鄉建設部門辦理備案登記手續。

　　物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定提供相應的物業服務，并接受業主監督，志愿加入行業協會，遵循行業協會章程及其他自律規定。

　　第二十一條 市住房和城鄉建設部門應當建立健全全市物業服務企業、項目負責人及從業人員信用檔案制度。對物業服務企業及從業人員各類違法違規、不講誠信、損害業主權益的不良行為應記入企業信用檔案記錄。

　　第二十二條 市住房和城鄉建設部門以及各縣(市、區)住房保障與房地產管理部門應定期對物業服務企業進行信用檔案和物業服務質量檢查，并將檢查結果向社會公布。

　　第四章 前期物業管理

　　第二十三條 建設單位應當根據相關法律法規的要求采取招投標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并在30日內報物業所在地的縣(市、區)住房保障與房地產管理部門備案。

　　若投標人少于3人的，經物業所在地的縣(市、區)住房保障與房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。提倡其他建設項目的建設單位采取招投標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。

　　第二十四條 建設單位是前期物業管理的招標單位，應當在所在地住房保障與房地產管理部門的監督下負責前期物業管理的招投標工作，并在以下時限完成招投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日內;

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前;

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日內。

　　第二十五條 建設單位應依法在建設工程設計方案和施工圖件中明確物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的具體位置及相應面積。

　　城鄉規劃行政主管部門應依法對建設項目規劃方案進行審核。在核發建設工程規劃許可證時，對物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的位置、面積應當予以審查。

　　分期開發建設的項目，物業管理用房規劃位置位于后期樓盤的，建設單位應先行提供相應面積和標準的房屋，暫時作為物業管理用房使用。

　　物業管理用房、共用設備用房建筑面積，按照國家標準《房產測量規范》計算，產權歸全體業主所有，物業管理用房由物業服務企業使用。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第二十六條 建設單位應當在銷售、安置物業之前，依法制定臨時管理規約，臨時管理規約要在制定后30日內向縣(市、區)住房保障與房地產管理部門備案。

　　第二十七條 建設單位在與買受人簽訂商品房買賣合同時，應與物業買受人簽訂經住房保障與房地產管理部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約，明確物業管理區域內共用部位、共用設施設備等物權關系。

　　第二十八條 建設單位應當在物業銷售、安置之前，將臨時管理規約、物業服務內容、服務標準和收費標準向買受人、被拆遷安置人明示和說明，并在銷售或安置辦理場所公示。物業買受人、被拆遷安置人在與建設單位簽訂物業買賣、拆遷安置合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十九條 建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。

　　第三十條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的位置、面積等相關資料。權屬登記部門在辦理房屋權屬登記時，在房屋登記簿上載明物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的位置、面積等事項。業主委員會有權向權屬登記部門查詢物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的有關情況，并將查詢情況在物業管理區域內進行公示。

　　第三十一條 建設單位應在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，查驗中發現不符合要求的配套設施、設備、工程質量等問題，由建設單位負責整改，并在完成物業承接查驗工作30日內，將符合驗收要求的相關手續報所在地市住房和城鄉建設部門或縣(市)住房保障與房地產管理部門備案。

　　前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業管理所需相關資料、物業管理用房、預收的物業服務費用及其收支帳目等。

　　第五章 物業管理服務

　　第三十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目、服務標準及收費標準。

　　第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，業主使用的向業主收取;物業服務企業使用的向物業服務企業收取;公共使用的由業主按實分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與建設單位、業主或者業主委員會在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費。

　　未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。

　　供水、供電、供氣等單位，應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。

　　第三十四條 對物業管理區域內違反有關城市管理、治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當予以勸阻、制止，并及時向相關行政主管部門報告。

　　第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及相關規定提供物業服務。未按約定或者規定提供的，業主有權要求物業服務企業提供并可以向縣(市、區)住房保障與房地產管理部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴;縣(市、區)住房保障與房地產管理部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時予以處理。

　　業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。

　　第三十六條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

　　物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

　　第三十七條 業主大會、業主委員會或者物業服務企業在物業服務合同解除前60日須書面告知對方，并將解約原因、解約時間等書面報告物業所在地縣(市、區)住房保障與房地產管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居民委員會。同時，以書面形式在物業管理區域內公告15天。

　　縣(市、區)住房保障與房地產管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居民委員會應當指導業主、業主委員會在物業服務合同解除前，依法召開業主大會決定對建筑物及其附屬設施的管理進行自主管理或委托管理。

　　第三十八條 縣(市、區)住房保障與房地產管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居民委員會應當監督物業服務企業在合同解除或終止之日起10日內，按照相關規定向業主大會或業主委員會移交物業管理所需相關資料、物業管理用房、預收的物業服務費用及其收支帳目等。

　　未能成立業主大會或業主委員會的小區，物業服務企業在退出服務項目時應當向社區居民委員會辦理移交手續。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第三十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，必須遵守法律、法規和管理規約(臨時管理規約)等規定，并按規定辦理相關手續?？鄢飿I服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收益歸業主所有，主要用于物業共用部位、共用設施設備的日常養護、維修以及補充住宅專項維修資金，該收益應單獨建賬，每半年至少公布一次收支情況。

　　第四十條 業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、一套改多套和改變建筑設計使用功能。

　　物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告相關行政主管部門。相關行政主管部門接到相關報告后，應當在三日內調查核實，并將正在實施的上述違法行為的情況書面通知物業服務企業。

　　物業服務企業接到相關行政主管部門的通知后，可以根據與業主或者使用人簽訂的書面約定暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為后，物業服務企業應當及時恢復供水、供電，并報告相關行政主管部門。

　　第四十一條 在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、通信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工，并就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。施工單位擅自進入小區施工的，物業服務企業應當勸阻、制止，并向所在地住房保障與房地產管理部門報告，由所在地住房保障與房地產管理部門責令其改正，并按相關規定依法處罰。

　　第四十二條 物業管理區域內已規劃建設的機動車、非機動車位能夠滿足業主停車需求的，不得施劃新的機動車、非機動車位。

　　物業管理區域機動車、非機動車位不足時，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。

　　物業管理區域已經成立業主大會的，機動車、非機動車位施劃方案以及相關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施;尚未成立業主大會已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施;未實行物業管理的，由社區居民委員會征求相關業主意見后施劃。

　　施劃機動車、非機動車位涉及改變公共場地的性質或者用途需要辦理相關審批手續的，應當依法辦理。

　　規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域機動車、非機動車位施劃的指導。

　　第四十三條 業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴;制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以制止或者處理。

　　第四十四條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。

　　業主或者物業使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質的，物業服務企業應當及時予以制止，向有關行政主管部門報告，并有權按照管理規約或者臨時管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第四十五條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將買賣或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主轉讓物業時，應當按規定結清物業服務費用。

　　第四十六條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　住宅專項維修資金的管理和使用應當遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、公開透明、業主決策、政府監督的原則。

　　第四十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的專項維修資金由業主交納。

　　第四十八條 應當建立而未建立，或未完全建立住宅專項維修資金的住宅，業主應當通過成立業主大會，就補建本區域住宅專項維修資金及資金管理制度作出決定，并按照商品住宅、公有住房的不同性質，向市住房和城鄉建設部門或各縣(市)住房保障與房地產管理部門申請補建，按繳交標準足額交存首期住宅專項維修資金。

　　第四十九條 專項維修資金的使用報告由相關業主、業主委員會或者物業服務企業向市住房和城鄉建設部門或各縣(市)住房保障與房地產管理部門提出。

　　物業共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，須經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過。

　　第七章 相關執法主體工作職責

　　第五十條 各有關單位要按照各自職責，依法做好與物業管理有關的管理和執法監督工作。

　　第五十一條 有下列違法行為之一的由住房和城鄉建設部門或住房和城鄉建設部門委托的單位負責依法查處：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(三)裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的;

　　(四)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的;

　　(五)擅自變動建筑承重結構、原設計立面、色彩、外觀格式的;

　　(六)住宅小區工程未經竣工驗收備案或者驗收不合格，擅自投入使用的;

　　(七)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的;

　　(八)物業服務企業對業主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的;

　　(九)物業管理區域內其他依法應由該部門查處的行為。

　　第五十二條 有下列違法行為之一的由城市管理行政執法部門或城鄉規劃行政主管部門負責依法查處：

　　(一)建設單位或者個人未經批準或未按照批準內容進行建設的以及臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的;

　　(二)在物業管理區域沿市區道路的建筑物、設施及在樹木上涂寫、刻畫或者未經批準懸掛、張貼宣傳品的;

　　(三)未經批準擅自飼養家畜家禽影響市容和環境衛生的;

　　(四)在物

　　業管理區域沿市區規定街道的臨街建筑物的陽臺和窗外堆放吊掛物品，或在市區道路沖洗機動車輛;搭建、封閉陽臺、破墻開店、設置大型戶外廣告，影響市容的; 　　(五)未經同意擅自占用城市綠化用地的;

　　(六)城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對附近居民的居住環境造成污染的;

　　(七)住宅室內裝修活動未限制作業時間并采取有效措施，對周圍居民造成環境噪聲污染的;

　　(八)使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時，未采取有效措施，對周圍居民造成環境噪聲污染的;

　　(九)物業管理區域內其他依法應由該部門查處的行為。

　　第五十三條 有下列違法行為之一的由公安部門負責依法查處：

　　(一)物業管理區域內非法銷售、燃放煙花爆竹等行為;

　　(二)物業管理區域內的寵物擾民行為;

　　(三)指導物業服務企業做好小區的安防工作，加大對盜竊等違法行為的查處力度;

　　(四)擅自損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材;違法埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距;違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

　　(五)物業管理區域內其他依法應由該部門查處的行為。

　　第五十四條 有下列違法行為之一的由工商行政管理部門負責依法查處：

　　(一)依照相關規定自行或者配合其他相關職能部門，查處在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為;

　　(二)在物業管理區域內，將住宅、車庫或其他非經營性用房改變為經營性用房，申請人未能提交利害關系人書面同意材料的，不予核發營業執照;現有已將住宅、車庫或其他非經營性用房改變為經營性用房并取得營業執照的，在從事經營活動期間，若有利害關系人提出異議，辦理營業執照年檢時應提交利害關系人書面同意材料;

　　(三)物業管理區域內其他依法應由該部門查處的行為。

　　第五十五條 其他職能部門應依據職責查處與物業管理活動相關的違法違規行為。市級行政主管部門要加強業務指導和監督檢查，促進縣級物業管理工作有效開展。各縣(市)人民政府要在部門機構設置中明確相關部門在物業管理工作中的職責。

　　第八章 法律責任

　　第五十六條 業主委員會不履行或者不完全履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。

　　第五十七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和規章的，物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十八條 業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第五十九條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十條 物業服務企業不再符合原資質等級條件的，市住房和城鄉建設部門應當責令限期改正;逾期不改正的，重新核定其資質等級，其中原資質等級為二級或以上的，報上一級房地產行政主管部門處理。

　　第六十一條 物業服務企業不按照法律、法規和規章以及物業服務合同的約定做好安全防范工作，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第六十二條 物業服務企業擅自退出物業服務項目管理的，市住房和城鄉建設部門應將其記入企業信用檔案;物業服務企業在整改期間暫停其承接本市物業服務項目，給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　物業服務合同終止，原物業服務企業拒不退出該物業管理區域的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十三條 房地產行政主管部門或者其他有關行政部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六十四條 違反本管理規定的行為，法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。

　　第九章 附則

　　第六十五條 本規定自20**年4月1日起施行，有效期五年。20**年5月1日起施行的《漳州市物業管理規定》同時廢止。

篇2：房地產公司物業管理規定

　　物業管理規定

　　(一)、物業管理的前期介入，即從物業管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

　　(二)、前期物業管理的工作設施方式

　　自房產公司與物業管理公司簽訂前期參與管理協議生效之日起，物業公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派人員參加房產公司的重要工程會議，必要時應常駐房產公司。物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業管理檔案。

　　(三)、物業公司提供前期物業管理的內容

　　1、通過對市場的調研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。

　　2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據。

　　3、對整幢從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

　　4、從實際出發，對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優化處理及有礙整體協調的部分，提出補充建議和改進建議。

　　5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優化改進的建議。

　　6、對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

　　7、結合物業管理的實際經驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見，并配合房產公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求;有無質檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉是否正常;輔機和工具是否安全。

　　8對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見和建議。

　　9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。

　　10、協助業主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數量，檢查施工質量。例如驗收工作內容主要有;

　　(1)主體結構;地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水;

　　(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;

　　(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;

　　(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固，過強和聯接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉正常，噪聲振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;

　　(5)水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證;

　　(6)附屬工程及其他：如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

　　11、自工程竣工前三個月起，物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作，其中包括以下內容：

　　(1)提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理成本的測算;

　　(2)設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置;

　　(3)提交全套的

　　管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;

　　(4)提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程;例如：總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服www.zonexcapitaltr.com務、衛生、綠化、工程維護等等;

　　(5)建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發事件處理規程;

　　(6)設計開辦費用計劃，協助房產公司落實采購任務，確保開業所需各類物資到位;

　　(7)協助房產公司組織開業慶典。

　　12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續。

　　13、代理房產公司辦理大樓保險，按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。

　　(四)、房產公司應盡的義務

　　1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行，及時為物業公司提供有關材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業公司工作提供方便。

　　2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題，理應及時通知物業公司。

　　(五)、付款方式

　　本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

篇3：關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見（2011年）

　　關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見(20**)

　　為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：

　　一、部門、單位的職責分工

　　各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。

　　各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。

　　區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。

　　區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。

　　居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。

　　二、物業管理區域的核定

　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

　　區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料：

　　(一)建設項目用地批準文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;

　　(四)其他應當提交的資料。

　　物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。

　　需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。

　　三、分期開發項目的物業管理

　　劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。

　　先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。

　　業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　四、建設項目資料的備案

　　建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。

　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。

　　五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生

　　籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。

　　業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。

　　業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。

　　六、業主投票權的計算

　　業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

　　(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。

　　(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

　　業主人數和總人數按照下列方法認定：

　　(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

　　(二)總人數，按照前項業主人數的總和計算。

　　七、業主委員會成員全體辭職的處理

　　業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

　　在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。

　　八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理

　　業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召*議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理

　　區域內予以公告。 　　九、物業矛盾糾紛的調處

　　鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。

　　鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。

　　居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：

　　(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛;

　　(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛;

　　(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。

　　業主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。

　　業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。

　　十、物業服務項目經理的管理

　　物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。

　　對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

　　物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。

　　十一、物業管理用房的確認

　　建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

　　建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。

　　房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

　　1997年7月1日至20**年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。

　　十二、物業服務的收費

　　住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。

　　十三、物業的自行管理

　　規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。

　　業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。

　　業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。

　　業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。

　　十四、物業的裝飾裝修

　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

　　十五、物業使用性質的變更

　　由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。

　　在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時管理規約》、《管理規約》;

　　(三)經有利害關系的業主同意;

　　(四)符合相關法律、法規的規定。

　　符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。

　　業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

　　十六、管線的維修養護責任

　　住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。

　　十七、維修資金的補建和再次籌集

　　未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。

　　配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。

　　業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修

　　資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 　　公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。

　　業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業的檢測和鑒定

　　業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。

　　業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。

　　物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。

　　檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。

　　十九、房屋外墻的維護

　　住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應用

　　建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。

　　本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日