物業知識教材:物業租賃

　　由于物業具有使用壽命長、價格昂貴，屬于一種不可移動的產業，所以注定了租賃這種交換形式在物業管理過程中是業主較廣泛應用的一種交易形式，通過出租達到商品流通的目的。公民、法人或其他組織將擁有產權或經營管理權的房屋出租或提供給他人從事經營活動或以合作方式與他人從事經營活動，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將房屋返還出租人。所以對出租人而言，出租這種行為雖然短期，但卻可以逐年逐月地收回該物業的投資和利潤，在其過程中該物業所轉移的只是暫時的使用權，而不是所有權，承租人與出租人兩者之間的關系完全是平等的，出租人獲得物業的價值補償，承租人獲得物業的使用權。

　　一、物業的租金

　　物業的租金和物業的出租率是物業回報率的直接體現，租金基本上是由成本加上利潤(補貼)組成的，而成本中主要含有:

　　(1)折舊費。根據物業的投資額按物業使用年限計算的逐年回收的物業投資。

　　(2)管理費。物業管理公司維持物業正常運作，進行管理和服務所收取的費用，其中含物業公共設施、設備維修保養的費用、聘用專業人士及管理人員的費用、公共部分的水、電費、公共事務、清潔、保安等費用。

　　(3)稅金。根據國家有關部門的條例，出租人需繳納如房屋租賃管理費、印花稅、個人收入調節稅等其他各項稅項，它是國家財政收入的重要來源之一，也是每一個公民應盡的義務。

　　(4)維修費。出租人(業主)應該定時對物業進行檢查、維修、保養，如不按約定及時維修物業，致使物業發生破壞性事故，造成他人財產損失或人身傷害的，應當承擔賠償責任。承租人因使用不當，造成房屋損壞的，應當負責維修并支付由此產生的費用。

　　(5)利息。一般指出租人(業主)向銀行申請抵押按揭所應支付的費用，有時也會用中國銀行的活期或定期存儲所獲得額外費用。

　　(6)保險金。物業的業主為了使自己的物業免受水、火等人力不可抗拒的因素而遭受的意外損失，而向保險公司進行房產保險所應支付的保險費。

　　二、租賃流程

　　租賃流程。

　　對于投資房地產的買主，房屋購入后如果遇上房地產的低潮，物業不能出手，空放在那仍要維持各項費用，如貸款利息、管理費、維修保養費用等，這無異于是在慢慢蠶食投資者的本金，這與當初投機的目的正好相反，于是投資者只好將物業投入營運，通過出租房子，收取租金，以租養息，保持資金的良性循環，另外對于長線投資的業主，他對于物業的升值前景抱著堅定的信心，再通過計算，出租出去后的收益率要好過物業按揭的利率，于是選擇出租是明智之舉。一般租賃過程有以下幾個步驟:

　　第一步，業主前往地產代理部或管理處放盤，作為業務人員，應熱情地接待業主，從專業人士的角度為業主提供一切顧問咨詢，而業主在物業出租中最擔心的莫過于收不到(或不準時)租金，害怕電話(IDD)的管理、管理費、水電費的拖欠，房屋的人為損壞等，所以有許多服務項目就是針對這些問題而特設的，如代收租金、代管物業單位、代繳電話費等，這些服務項目有些是有償的(收取占租金大約5%的費用)，有一些完全是無償的，目的只是向業主提供一些方便，并維護業主及物業管理公司的合法權益，使業主和物業管理公司都避免一些不必要的損失。業主不必再為收取租金而奔波，因為到了時間公司會通過銀行將他的租金轉賬，或替他存起來。其實在物業管理中，類似的問題是很多的，并會經常出現一些新問題，而物業管理公司工作的重點也就是盡量避免問題的出現，以真正對業主做到“您之委托，我必做到”。

　　第二步，在業主了解了各種情況及各項服務后，業務員應輔導業主正確填寫物業租賃委托書，除需清楚地填寫業主姓名及物業地址以外，還應與業主一起根據市場行情填寫適當的租賃價格、收款方式及要求提供的服務項目等，然后為了便于聯系應及時地與業主溝通，隨時就租賃條件達成一致。業務員除了應遞上自己的名片，以便情況有變時業主能方便地聯系自己，還應與業主確定最直接有效的聯系人及聯系電話(或地址)。

　　第三步，拿到業主所填寫的委托書后，業務員應及時將業主的資料輸入電腦進行分類，從自己電腦建立的客戶檔案中尋找條件比較接近的客戶，然后就可以展開洽談工作。在大多數的案例中，從一開始雙方就一拍即合的例子幾乎是不存在的，這就需要業務人員的“耐心、細心、恒心”，特別是在市場不景氣的時候，往往租客(承租人)會表現出比較挑剔，甚至會提出許多不太合理的要求，這時既是一位優秀的業務人員大顯身手的極好機會，同時也是一次難得的鍛煉機會，雙方比耐心、毅力，所以，在每一項業務的整個過程中，洽談是最為重要的，最后在雙方就各自所應承擔的權利與義務達到一致后，則要準備簽訂合同。

　　第四步，在雙方簽訂合同以前，業務員按照雙方所達成的各項條件填寫合同，并收集出租人與承租人雙方的有效證明文件，如個人有身份證、護照的復印件，公司則有營業執照(商業登記)、法人代表證明書、法人代表委托書等，然后請雙方在租賃合同(由房管局統一印制)的有效位置簽名(蓋章)。

　　第五步，房地產租賃工作的行政主管部門是當地的市國土局、房地產管理局(以下簡稱房管局)，根據廣州市的房屋租賃管理辦法中規定，房屋租賃實行登記制度，未經租賃管理機構登記的租賃行為不受法律保護，雙方應在簽訂租賃合同后，前往房管局的租賃登記所辦理登記手續，并準備以下文件。

　　(1)出租人應向租賃登記所提交房屋租賃申請書。

　　(2)出租人的房地產權利證書或證明其產權的其他有效證件。

　　(3)房屋租賃合同。

　　(4)出租人與承租人雙方的身份證明文件或其他合法資格證明。

　　(5)其他涉及的法規、法律規定所應當提供的證明文件。

　　一般房管局租賃登記所在收到上述文件的10日內，對符合規定的，會予以登記并由租賃登記所發給《房屋租賃證》，不符合規定的，也會應予書面答復。如屬于前者予以登記的，租賃登記所會將所有登記的資料在20日以內抄送有關稅務部門，出租人應當依法繳納房屋租賃登記費(房屋租賃管理費)予租賃登記所，而當事雙方(出租人、承租方)則應向稅務部門繳納印花稅等稅款，至此租賃登記完成，并受到法律保護。當租賃合同發生糾紛時，雙方除可以自行協商并請求房管局的租賃登記所進行調解，在調解不成的情況下還可向當地仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第六步，完成登記后業主可以將所有的房屋鎖匙、信箱鎖匙、大堂防盜大門鎖匙(密碼)移交給租客，同時我們會將有關資料送管理處備案，并根據雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發生的所有費用(管理費、水電費、電話費、煤氣費等)與業主結算清楚，從承租日開始由租客開始承擔所有費用。

　　第七步，將登記后的有關資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的業主檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。

篇2：物業公司商鋪租賃合同

　　物業公司商鋪租賃合同

　　出租方(以下稱甲方)：

　　承租方(以下稱乙方)：

　　甲方愿意將產權屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據國家相關法律、法規，經協商一致，訂立本合同，詳細情況如下：

　　第一條 房屋坐落地址

　　甲方出租的商鋪坐落地址：中山**棟號，建筑面積平方米。

　　第二條 租賃期限

　　租期兩年,自_____年__月__日起至______年__月__日止。

　　承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：

　　1. 承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的；

　　2. 承租人利用承租房進行非法活動的，損害公共利益的；

　　3. 承租人拖欠租金累計達30天的，并賠償兩個月租金作為違約金。

　　合同期滿后，如出租方仍繼續出租房屋，承租方享有優先權。但租金按當時的物價及周圍門市租金漲幅作適當調整。

　　4.承租人在租賃期間，須配合小區的正常管理，不得在公共區域亂擺亂放、亂搭亂建等行為。

　　第三條 租金和租金交納期限：

　　1.每月租金為人民幣元整（￥元）。

　　2. 從第二年起，租金每年比上一年度增加10%。

　　3. 乙方必須按照約定于每月5日向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第8天開始甲方有權向乙方每天按實欠租金1%加收滯納金。

　　第四條 保證金

　　1、乙方必須在本合同簽署當日，向甲方交付保證金人民幣元整。

　　2、合同期滿，乙方遵守合同之規定，交清租金及合同規定的其他費用并遷出時，甲方應于一個月內將保證金無息如數退還乙方。

　　第五條 租賃期間房屋修繕

　　出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負責。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構。

　　第六條 各項費用的繳納

　　1. 物業管理費：乙方自行向物業管理公司交納（每月10日前交納管理費）。

　　2. 水電費：由乙方自行繳納。

　　4. 維修費：租賃期間，由于乙方導致租賃房屋的質量或房屋的內部設施損毀，包括門窗、水電等，維修費由乙方負責。

　　5. 使用該房屋進行商業活動產生的其它各項費用均由乙方繳納，(其中包括乙方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視等設備的費用)。

　　第七條 出租方與承租方的變更：

　　1.如果出租方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。

　　2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉租給第三方使用，必須事先書面向甲方申請，由第三方書面確認，征得甲方的書面同意。取得使用權的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權利，承擔原乙方的義務。

　　第八條 違約金和違約責任

　　1.若甲方在乙方沒有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負責賠償兩個月租金作為違約金。

　　2.若乙方在甲方沒有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負責賠償兩個月租金作為違約金。

　　3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付兩個月租金作為違約金。如因此造成承租房屋損壞的，還應負責賠償。

　　第九條 免責條件

　　若租賃房屋因不可抗力的自然災害導致損毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。

　　第十條 爭議的解決方式

　　本合同在履行中如發生爭議，雙方應友好協商解決，協商不成時，任何一方均可以向人民法院起訴。

　　第十一條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定，經甲、乙雙方共同協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。

　　第十二條 本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權向違約方要求賠償兩個月租金作為違約金。

　　本合同共3頁，1式2份，甲、乙雙方各執1份，均有同等法律效力。

　　出租方(蓋章)：　　承租方(蓋章)： ＿＿＿＿＿＿

　　法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿

　　聯系電話：＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿

　　聯系地址：＿＿＿＿＿＿聯系地址： ＿＿＿＿＿＿

　　身份證號碼： ＿＿＿＿＿＿身份證號碼：＿＿＿＿＿＿

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篇3：物業小區住宅租賃合同

　　物業小區住宅租賃合同

　　甲方（業主）：

　　身份證號碼：（以下簡稱甲方）

　　乙方（租客）：

　　身份證號碼：（以下簡稱乙方）

　　為充分發揮物業之使用功能，甲方同意將享有所有權的房屋租給乙方使用，雙方根據中國法律的有關規定，經友好協商，特訂立本合約，以共同遵照執行。

　　一、出租房屋座落與面積：

　　出租之房屋于中山市西區**建筑面積:平方米。

　　二、租期：

　　租期為年，本合約從年月日至年月日止。

　　三、租金交付：

　　1、每月租金幣元，押金幣元；乙方應于每月號前向甲方繳清當月的租金。

　　2、甲、乙同意，租金從第年起每年遞增百分之。

　　3、簽約之日起，乙方向甲方交付相當于個月租金的押金（計幣，共元正）。

　　四、甲方責任：

　　1、甲方不能提前終止租期，否則作違約論，本合約期滿前，甲方應提前一個月通知乙方。

　　2、租賃期內，除本合約第三條第二款外，甲方不能再提高租金。

　　五、乙方責任：

　　1、依約交付租金，若乙方拖欠租金，每施一天，甲方加收拖欠金額百分之一的罰金，乙方若逾期一個月拖欠租金，則甲方有權單方解除合約，收回出租房屋，并沒收乙方的押金。

　　2、租賃期間的房屋管理費、維修費、水電費、煤氣費、電話費均由乙方負責。

　　3、租賃期間，乙方不得擅自改變房屋的結構及用途，對房屋內的設備、家私、電訊器材等配套設施應妥善保管，如發現損壞，須在一星期內由乙方負責維修。

　　4、租賃屆滿或合約解除，出租房屋的不動產部分（裝修物）及原有物品乙方不能帶走，無償歸甲方所有。乙方物品在乙方遷出時帶走，遷出后房屋仍有余物的，視為乙方放棄所有權，甲方可自行處理。

　　5、乙方如須將房屋轉租或轉借第三者使用，必須事先征得甲方的同意，并重新簽訂合同。

　　六、聲明與保證

　　1、租賃期滿，乙方不得向甲方索取在本租賃期間投放到出租房屋的裝修費用。

　　2、乙方租賃的房屋只適宜作　　之用，未經甲方同意不得改變其用途，如乙方以出租房屋作違法活動，一切責任由乙方自負。

　　3.房屋租用期間內，由乙方負責管理，如發生人為事故，自然災害所造成的房屋、家私、電器的經濟損失，全部由乙方負責賠償。

　　4、租賃期間，乙方必須遵守《**管理公約》否則受到停止相應的服務。

　　5、租賃期間，乙方必須按當地有關部門的規定辦理暫住證等有關手續。

　　甲方需在一星期內到有關部門辦理租出租房許可證。

　　七、合同期滿，乙方交付甲方的按金，甲方需在當天內如數還付乙方，如甲方的房屋繼續出租，乙方在同等條件下享有優先租賃權，但須重新簽約。

　　八、違約責任

　　甲、乙雙方應嚴格按照合約之規定履行義務，任何一方違反，另一方有權終止本合約，并向違約方追索相當于當月租金200％的違約金。

　　九、在履行本合約的過程中，若甲、乙雙方發生爭議或糾紛，應通過協商解決，協商不了的，任何一方均可向中山市人民法院提起訴訟。

　　十、本合約如有未盡事宜，甲、乙雙可協商訂立補充協議。補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　十一、其它：

　　十二、本合約經甲、乙雙方簽名、蓋接線員模、蓋章后生效。

　　十三、本合約一式三份，甲、乙雙方各執一份，另一份交有關部門監督執行。

　　甲方：乙方： 丙方：（中山市**物業管理服務有限公司）

　　代表： 代表：

　　接線員：簽訂日期：年月日