關于印發《物業管理區域確認工作操作流程》的通知
杭房局〔20**〕69號
各區、縣(市)住建(房管)局：
修訂后的《杭州市物業管理條例》將于20**年5月1日起施行，為做好物業管理區域確認工作，我局制訂了《物業管理區域確認工作操作流程》，現印發給你們，請遵照執行。
杭州市住房保障和房產管理局
20**年4月11日
物業管理區域確認工作操作流程
一、物業管理區域劃分工作流程
(一)受理
受理要件如下：
1.物業管理區域劃分申請書(原件);
2.建設項目立項批準、核準或者備案文件(復印件，校驗原件);
3.建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖(復印件，校驗原件);
4.其他相關資料。
申請人提交要件齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場受理物業管理區域劃分申請;申請人提交要件不齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場一次告知申請人需要補正的全部內容。
(二)審查
審查要點如下：
1.是否擁有獨立的設施、設備和場地;
2.是否擁有獨立的物業管理用房;
3.是否擁有獨立出入口;
4.其他。
審查流程如下：
1.區、縣(市)住建(房管)局審查上述要點，必要時可以進行現場查看;
2.書面征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會關于物業管理區域劃分的意見;
3.區、縣(市)住建(房管)局向申請人出具《物業管理區域劃分意見書》，并抄送物業項目所在地的社區居民委員會、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
(三)辦理時限
自受理申請之日起十個工作日內。
二、物業管理區域調整工作流程
(一)受理
受理要件如下：
1.物業管理區域劃分方案;
2.物業管理用房劃分方案;
3.設施設備維護管理責任劃分方案;
4.調整后物業管理區域管理方案;
5.相關業主大會決議;
6.其他相關資料。
申請人提交要件齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場受理物業管理區域劃分申請;申請人提交要件不齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場一次告知申請人需要補正的全部內容。
(二)審查
審查要點如下：
1.
(1)設施、設備和場地是否可以劃分，是否明確維護管理責任;
(2)物業管理用房是否可以劃分;
(3)物業管理區域劃分后是否各自擁有獨立出入口;
(4)物業管理區域劃分后的管理方案是否符合實際;
(5)是否已取得拆分后各物業管理區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意;
(6)其他。
2.
(1)是否有相關物業管理區域各自的業主大會決議;
(2)物業管理區域管理方案是否符合實際;
(3)其他。
審查流程如下：
1.區、縣(市)住建(房管)局審查上述要點，必要時可以進行現場查看;
2.書面征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會關于物業管理區域調整的意見;
3.區、縣(市)住建(房管)局向申請人出具《物業管理區域調整意見書》，并抄送物業項目所在地的社區居民委員會、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
(
自受理申請之日起二十個工作日內。
三、其它事項說明
1.自20**年5月1日起，區、縣(市)住建(房管)局在辦理前期物業服務招投標或前期物業服務合同備案手續時需收取《物業管理區域劃分意見書》;
2.《物業管理區域劃分意見書》出具后，因規劃行政主管部門調整原規劃設計方案致使原物業管理區域劃分不符合相關規定要求的，應當重新劃分物業管理區域。區、縣(市)住建(房管)局應要求申請人提供原《物業管理區域劃分意見書》、調整物業管理區域的書面理由以及調整后的規劃設計方案等相關材料，按《物業管理條例》和本工作流程進行重新劃分，并重新出具《物業管理區域劃分意見書》。
篇2：杭州市物業管理區域確認工作操作流程（2014）
關于印發《物業管理區域確認工作操作流程》的通知
杭房局〔20**〕69號
各區、縣(市)住建(房管)局：
修訂后的《杭州市物業管理條例》將于20**年5月1日起施行，為做好物業管理區域確認工作，我局制訂了《物業管理區域確認工作操作流程》，現印發給你們，請遵照執行。
杭州市住房保障和房產管理局
20**年4月11日
物業管理區域確認工作操作流程
一、物業管理區域劃分工作流程
(一)受理
受理要件如下：
1.物業管理區域劃分申請書(原件);
2.建設項目立項批準、核準或者備案文件(復印件，校驗原件);
3.建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖(復印件，校驗原件);
4.其他相關資料。
申請人提交要件齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場受理物業管理區域劃分申請;申請人提交要件不齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場一次告知申請人需要補正的全部內容。
(二)審查
審查要點如下：
1.是否擁有獨立的設施、設備和場地;
2.是否擁有獨立的物業管理用房;
3.是否擁有獨立出入口;
4.其他。
審查流程如下：
1.區、縣(市)住建(房管)局審查上述要點，必要時可以進行現場查看;
2.書面征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會關于物業管理區域劃分的意見;
3.區、縣(市)住建(房管)局向申請人出具《物業管理區域劃分意見書》，并抄送物業項目所在地的社區居民委員會、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
(三)辦理時限
自受理申請之日起十個工作日內。
二、物業管理區域調整工作流程
(一)受理
受理要件如下：
1.物業管理區域劃分方案;
2.物業管理用房劃分方案;
3.設施設備維護管理責任劃分方案;
4.調整后物業管理區域管理方案;
5.相關業主大會決議;
6.其他相關資料。
申請人提交要件齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場受理物業管理區域劃分申請;申請人提交要件不齊全的，區、縣(市)住建(房管)局應當場一次告知申請人需要補正的全部內容。
(二)審查
審查要點如下：
1.
(1)設施、設備和場地是否可以劃分，是否明確維護管理責任;
(2)物業管理用房是否可以劃分;
(3)物業管理區域劃分后是否各自擁有獨立出入口;
(4)物業管理區域劃分后的管理方案是否符合實際;
(5)是否已取得拆分后各物業管理區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意;
(6)其他。
2.
(1)是否有相關物業管理區域各自的業主大會決議;
(2)物業管理區域管理方案是否符合實際;
(3)其他。
審查流程如下：
1.區、縣(市)住建(房管)局審查上述要點，必要時可以進行現場查看;
2.書面征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會關于物業管理區域調整的意見;
3.區、縣(市)住建(房管)局向申請人出具《物業管理區域調整意見書》，并抄送物業項目所在地的社區居民委員會、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
(
自受理申請之日起二十個工作日內。
三、其它事項說明
1.自20**年5月1日起，區、縣(市)住建(房管)局在辦理前期物業服務招投標或前期物業服務合同備案手續時需收取《物業管理區域劃分意見書》;
2.《物業管理區域劃分意見書》出具后，因規劃行政主管部門調整原規劃設計方案致使原物業管理區域劃分不符合相關規定要求的，應當重新劃分物業管理區域。區、縣(市)住建(房管)局應要求申請人提供原《物業管理區域劃分意見書》、調整物業管理區域的書面理由以及調整后的規劃設計方案等相關材料，按《物業管理條例》和本工作流程進行重新劃分，并重新出具《物業管理區域劃分意見書》。
篇3：成都市龍泉驛區關于做好全區物業管理工作的實施意見（2012年）
關于印發《成都市龍泉驛區關于進一步做好全區物業管理工作的實施意見》的通知
龍府辦〔20**〕86號
各街道辦事處、鎮(鄉)人民政府，區政府各部門：
《成都市龍泉驛區關于進一步做好全區物業管理工作的實施意見》已經區政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。
成都市龍泉驛區人民政府辦公室
20**年8月27日
成都市龍泉驛區關于進一步做好全區物業管理工作的實施意見
為進一步規范我區物業管理工作，提升物業服務水平，根據《成都市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)、成都市人民政府辦公廳《關于進一步做好全市物業管理工作的意見》(成辦發〔20**〕11號)(以下簡稱《意見》)，結合我區實際情況，提出如下意見：
一、總體思路
堅持以*理論和“***”重要思想為指導，深入貫徹落實***，緊緊圍繞建設宜商、宜業、宜居的國際化生活品質城奮斗目標，堅持“整體聯動、齊抓共管、綜合協調”工作思路，以“便民、利民、惠民、為民”為宗旨，規范全區物業管理工作，充分發揮物業管理在改善人居環境、強化城市管理及城鄉環境綜合治理中的積極作用，加快建立“服務規范、管理有序、環境優美、和諧文明”的物業管理長效機制，不斷提升物業管理科學化水平，讓全體居民共享更有安全感、尊嚴感、幸福感和歸宿感的生活。
二、目標任務
(一)20**年，全區建立服務規范、管理有序、環境優良、和諧文明的物業管理長效機制。全區100戶以上農民集中居住區物業管理規范化建設達標率60%，老舊小區(院落)物業管理規范化達標率60%。
(二)20**年，全區城鄉物業管理實現全覆蓋，行政監管職責全面落實，社會基層治理明顯加強，業主民主管理進一步優化，矛盾糾紛明顯減少，物業服務水平全面提升。
三、主要內容
(一)加強業主大會建設
1、成立工作機構。各街道辦事處、鎮鄉人民政府和社區居委會要將業主大會建設及其業主委員會工作納入社區管理和基層民主建設的工作內容，成立物業管理工作機構，配備物業管理工作人員，明確工作職責，加強政策法規宣傳，指導、監督本轄區內物業管理區域業主大會建設工作。區房管局要加強業主大會及其業主委員會工作指導，促進物業管理依法有序開展。
2、明確工作任務。要按照“應建盡建”原則，對符合業主大會設立條件的物業管理區域，各街道辦事處、鎮鄉人民政府和社區居委會要組織業主依法設立業主大會，并指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責，確保業主大會設立率20**年達60%，20**年達到80%。
(二)加強房屋安全監管和社會治安綜合治理
1、加強房屋使用安全監管。區房管局要依法履行監督管理職責，對物業管理區域房屋結構安全實施嚴格管理，監督物業服務機構嚴格按照規定對違法違規行為進行勸阻、制止和報告。
2、加強預防和處理違法建設行為。區規劃局負責加強對全區物業管理區域內的違法建設行為的有效預防和處理。對物業管理區域內違法建設、違法改變房屋用途及侵占公共場地等行為，由物業服務機構、業主委員會或相關業主向區規劃局報告，同時書面告知當地街道辦事處、鎮鄉人民政府，區規劃局應及時依法查處;對尚未依法整改違法行為的單位和個人，由區規劃局書面告知區房管局、區工商分局、區民政局，暫緩辦理房屋產權登記(含房屋產權轉移登記)、房屋租賃備案登記、房屋抵押登記、工商企業(含個體工商戶)注冊登記和社會組織登記。
3、加強社會治安綜合治理。區房管局要加強物業管理區域內房屋租賃市場監管;區公安分局要加強物業管理區域內流動人口的管理，指導、督促物業服務機構加強物業管理區域內的安全防范工作，消除各類治安安全隱患;各物業服務機構對存在的安全隱患應及時整改，對整改不力，發生重大社會治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，區房管局將依法對相關物業服務機構給予信用記分、通報批評、依法撤銷資質等處理。
(三)加強物業管理區域基層民主自治建設
1、加強社區組織建設。區民政局要指導各街道辦事處、鎮鄉人民政府設立便于實施物業管理的居民自治單元，夯實社會基層治理基礎。對符合社區建設相關條件的區域，要設立社區，依法選舉產生居(村)民委員會;對不符合條件設立社區的，要按照居(村)民小組盡量與物業管理區域相一致的原則，建立居(村)民小組。居(村)民委員會成員、居(村)民小組組長為物業管理區域業主的，可推薦為業主委員會委員候選人參加選舉。
2、加強矛盾糾紛調處。健全和完善區、街鎮鄉、社區“三級調解”機制，定期組織召開本轄區內社區居委會、物業服務機構、業主委員會參加的物業管理工作聯席會議，加強溝通，及時了解物業管理工作中的熱點、難點問題，將物業管理矛盾糾紛化解在基層。區司法局要指導建立健全覆蓋物業管理區域的人民調解制度，發揮人民調解在預防和化解物業管理糾紛中的積極作用。
(四)加強老舊小區(院落)物業管理
1、完善老舊小區(院落)公共設施配套。各街道辦事處、鎮鄉人民政府按照“屬地管理”原則，完善所在轄區老舊小區(院落)的基礎設施和公共服務設施的配套，改善老舊小區(院落)的人居環境質量，為老舊小區(院落)實施物業管理提供基礎條件。
2、組建社區物業服務中心。各街道辦事處、鎮鄉人民政府要指導成立社區物業服務中心，積極推行物業服務其他管理人制度，加強老舊小區(院落)物業管理工作。
3、加強業主民主管理。對不具備成立業主大會條件的老舊小區(院落)，由社區組織業主推選代表成立小區“管委會”，代行業主委員會的職責，加強老舊小區(院落)民主管理、規范化管理。
4、建立物業服務質量標準。在充分征求小區業主、街道辦事處、鎮鄉人民政府和轄區居(村)委會意見的基礎上，由區房管局牽頭制定老舊小區(院落)物業服務質量標準細則，確保安防措施到位、環境衛生整潔、秩序維護井然、車輛停放有序、設施維保準時、綠化養護良好、道路保養暢通、維修服務及時。
(五)加強物業服務機構行政監管
1、實行屬地檢查通報制度。區房管局要加強資質審核，嚴把準入關，加強對物業服務機構服務質量及從業行為的日常監督檢查，加強對全區業主委員會委員、物業服務機構、項目經理以及其他從業人員的信用監管。
2、加強物業服務活動監督。區房管局要加強房屋專項維修資金的使用管理，提高工作效率。同時，監督指導物業服務機構在物業管理區域內，定期公布其依法利用共用部位、共用設施設備開展經營所得收入的分配、使用情況及物業服務收費情況。
3、推行項目經理負責制。依照《條例》規定在物業管理區域內推行項目經理負責制
。在我區行政區域內從事物業服務的項目經理必須持有國家《物業管理師注冊證》、物業服務項目經理證書或其它相應的執業資格證。項目經理對任職的物業服務項目負有依照物業服務合同的約定及物業管理服務的相關規定實施管理和服務的責任。 (六)優化物業服務發展環境
1、實行制度化的服務管理。物業服務機構要按照法律、法規的規定和物業服務合同約定為業主提供服務，同時自覺接受主管部門、職能部門、街道辦事處、鎮鄉人民政府、轄區居(村)委會的檢查、指導和監督，主動配合街道辦事處、鎮鄉人民政府、轄區居(村)委會相關工作，積極參加社區建設，不斷提升服務水平，樹立企業良好形象。
2、制定科學化的等級標準。區房管局要嚴格按照物業服務等級標準，對我區物業服務費用可按物業類型、企業資質、市場環境、業主服務需求和物價指數等因素的變化有序調整。
3、推行市場化的定價機制。區發改和經信局要按照《意見》規定配合研究建立城鄉統籌、科學合理的物業服務定價機制，進一步提高全區物業服務的市場化水平。住宅物業實行等級服務收費。商品住宅(不含別墅)前期物業服務收費及保障性住房的物業服務收費實行政府指導價，指導價由價格主管部門會同區房管局定期公布。
四、職責分工
(一)各街道辦事處、鎮鄉人民政府：按照“屬地管理”原則，作為轄區內住宅小區物業管理工作的責任主體，具體組織轄區內物業管理工作。加強物業管理監管隊伍建設，保證有專門機構、具體人員負責物業管理監管工作，把物業管理納入社區管理范疇;加強對物業管理工作的指導、協調和監督;積極指導居(村)民委員會更好地發揮對業主大會、業主委員會的指導、監督作用;加強對籌備成立業主大會工作的研究，進一步促進業主對物業的依法維權、有序參與、民主管理、民主監督;與區房管局共同建立健全物業管理利益協調機制、訴求暢通機制、糾紛預警預報和調解機制，積極配合調解處理物業管理中的投訴;定期組織召開相關部門和單位參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理區域內物業管理中的綜合性問題，并落實考核工作;主動掌握轄區內各類物業的管理、使用、服務情況，及時發現這些活動的重點、難點和熱點，認真把握這些活動的規律，積極采取有力措施促進轄區內物業管理效能最大化，切實維護好業主的合法權益。
(二)區房管局：負責物業管理活動的監督管理工作，切實履行好《條例》賦予的相關職責，積極會同有關部門將相關制度貫徹落實好，認真研究物業管理發展中的新情況、新問題，及時制定相應的規范，積極宣傳，認真培訓，尤其是對開發建設單位、物業服務機構等與物業管理活動有關的從業人員的培訓;加強對物業管理行業協會的指導和監督，強化行業自律管理，不斷促進行業協會的健康發展;依法查處物業管理中的違法行為;加快房地產行業信用體系的建設，為社會提供信息查詢和市場監管服務。
(三)區建設局：負責在建物業施工過程中的質量監督和管理;依法受理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴;負責理順二次供水管理體制，逐步推進二次供水設施改造，全面提高供水水質。
(四)區規劃局：負責新建物業管理區域的統一規劃，按規定配置包括車庫(位)、物業服務用房等在內的建筑物附屬設施;配合房產管理部門做好物業管理區域的劃分工作;協調解決物業管理區域內涉及規劃的歷史遺留問題;查處擅自改變專有部分使用性質的行為;對物業管理區域內在公共綠化、道路等場地擅自搭建建(構)筑物的查處。
(五)區發改和經信局：負責適時調整公布的物業服務費用政府指導價;對物業管理活動中的各項收費進行監督、檢查，對超標準和超范圍收費進行查處;受理物業服務收費投訴，協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。
(六)區工商分局：加強企業登記中對住所的審查，不得為將住宅擅自改變房屋使用性質作為住所(經營場所)的企業(個體工商戶)辦理登記;經規劃管理部門批準同意改變房屋使用性質的，工商行政管理部門在辦理營業執照時應當查驗規劃管理部門的批準文件;牽頭負責召集相關部門加強對物業管理區域內無照經營行為的查處。
(七)區公安分局：負責指導、督促物業管理區域內的安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設;消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件;加強對物業管理區域內流動人口和犬只的管理。
(八)區城管局：負責對破壞臨街房屋外貌的查處;對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處;對物業管理區域內的環境衛生進行檢查、指導和監督;加強對物業管理區域內戶外廣告設置的監督管理;對臨街安裝空調等的投訴和糾紛進行調查處理。
(九)稅務部門：認真落實國家統一出臺的稅收減免政策，促進物業服務機構健康發展。
(十)區民政局：指導街道辦事處、鎮鄉人民政府及居(村)民委員會加強對業主大會的指導、監督和日常管理。
(十一)消防部門：負責物業管理區域內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理。
(十二)區衛生局：負責對物業管理區域內二次供水的衛生監督管理。
(十三)區環保局：負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收;對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的行為依法進行查處。
(十四)區質監分局：負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養、作業人員持證上崗等工作;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的特種設備事故。
(十五)區計生局：負責物業管理區域內人員的計劃生育管理工作。
(十六)區氣象局：負責物業管理區域內防雷裝置以及氣象特種設備的定期檢測、安全監察;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的防雷裝置以及氣象特種設備事故。
(十七)區信訪局：負責做好物業管理區域內的信訪管理協調工作。
(十八)區安監局：負責做好物業管理區域內安全生產的指導監督工作。
(十九)區司法局：指導基層人民調解組織積極疏導、調解物業管理區域內的各類民間糾紛。
(二十)供水、供電、供氣、供熱、信息等專業單位：應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施、設備的維修、養護責任;協助物業服務機構、街鎮鄉、社區檢查、處理相關管線和設施、設備跑、冒、滴、漏等情況。
(二十一)各部門負責協調處理涉及本部門職責范圍內的投訴事件。
五、保障措施
(一)加強組織領導。成立“成都市龍泉驛區物業管理工作領導小組”，統籌組織推進全區物業管理工作。各成員單位要在領導小組的統一領導下，按照任務分工，各司其職，相互配合，聯動推進。各街道辦事處、鎮鄉人民政府具體負責本轄區物業管理工作，區房管局負責監督和指導。
(二)加強統籌協調。按照“分層管理、分級投入”原則，加強人力、物力、財力投入，確保有專門機構、具體人員抓物業管理工作。區財政每年安排一定的專項資金，主要用于改善老舊小區(院落)的基礎設施和功能配套，補助低保家庭和困難家庭的物業服務費用，獎勵優秀物業服務機構，補貼各街道辦事處、鎮鄉人民政府、社區居委會的日常工作經費。區級相關職能部門要根據有關法律、法規規定，研究制定推進全區物業管理服務工作的就業、價格、稅收等具體政策和措施。
(三)加強目標考核。將物業管理工作納入全區綜
合目標管理體系，對各街道辦事處、鎮鄉人民政府進行年度目標考核。目標督查部門要會同區房管局，加強對目標任務落實情況的督查、管理和考核。 本實施意見由區城鄉房產管理局負責解釋，自印發之日起30日后施行，有效期5年。